住宅ローンを検討していると、「変動金利」や「固定金利」のほかに、「基準金利」や「適用金利」という言葉を目にすることがあります。

「広告に載っている金利がそのまま適用されるの？」「基準金利と適用金利は何が違うの？」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。

最近では、日本銀行が政策金利を引き上げたことも話題となり、住宅ローン金利への関心も高まっています。

今回は、住宅ローンの金利の仕組みや、基準金利と適用金利の違いについて、わかりやすくご紹介します。

※本記事は一般的な内容をまとめたものです。住宅ローンの商品内容や条件は金融機関によって異なります。

住宅ローンの金利はどのように決まる？

住宅ローンには、金融機関が設定する「基準金利」があります。

実際に住宅ローンを借りる際には、この基準金利から「優遇幅（引下げ幅）」を差し引いた「適用金利」が利用されるのが一般的です。

つまり、【基準金利 − 優遇幅 ＝ 適用金利】という仕組みになります。

イメージとしては、

・基準金利＝定価
・優遇幅＝割引
・適用金利＝実際に利用する金利

と考えると分かりやすいでしょう。

基準金利と適用金利の違い

基準金利とは、金融機関が住宅ローンの基準として設定している金利です。

一方、適用金利とは、実際に住宅ローンを借りる際に適用される金利をいいます。

広告などで目にする低い金利は、多くの場合、基準金利から優遇幅を差し引いた「適用金利」です。

なお、優遇幅は金融機関や契約内容、審査結果などによって異なるため、同じ金融機関でも適用金利が変わることがあります。

優遇幅には2つのタイプがあります

住宅ローンの優遇幅には、主に「通期優遇型」と「当初期間優遇型」の2種類があります。

通期優遇型は、借入期間中ずっと同じ優遇幅が適用されるタイプです。変動金利で利用されることが多く、基準金利が見直されると、適用金利もそれに合わせて変動します。

一方、当初期間優遇型は、借入当初の一定期間は優遇幅が大きく設定され、その後は優遇幅が小さくなるタイプです。固定金利で採用されることが多く、固定期間終了後は、その時点の基準金利をもとに新たな適用金利が決まります。

住宅ローンを選ぶ際は、現在の金利だけでなく、優遇内容や優遇期間についても確認しておくことが大切です。

政策金利と住宅ローンにはどんな関係がある？

住宅ローンの金利は、日本銀行の政策金利とも深く関わっています。

特に変動金利は、政策金利の影響を受けやすく、政策金利が引き上げられると、金融機関の基準金利が見直され、住宅ローンの適用金利も上昇する可能性があります。

一方、固定金利は、長期金利（10年国債の利回りなど）の影響を受けるため、政策金利だけでなく、市場の景気や経済の見通しなども反映されます。

2026年6月には、日本銀行が政策金利を1.0％へ引き上げました。今後は住宅ローン金利にも影響が及ぶ可能性があるため、変動金利を利用している方や住宅購入を検討している方は、金利動向にも注目しておくとよいでしょう。

まとめ

住宅ローンの金利は、「基準金利」から「優遇幅」を差し引いた「適用金利」で決まります。

また、変動金利と固定金利では金利の決まり方が異なり、日本銀行の政策金利や市場金利の影響を受けることも知っておくと安心です。

・住宅ローンの金利は「基準金利－優遇幅＝適用金利」で決まる
・広告などで表示されているのは「適用金利」が一般的
・優遇幅には「通期優遇型」と「当初期間優遇型」がある
・変動金利は政策金利、固定金利は長期金利の影響を受ける

住宅ローンは長期間にわたる契約です。金利の仕組みを理解し、将来の金利動向も踏まえながら、ご自身のライフプランに合った住宅ローンを選びましょう。住宅ローンや資金計画についてご不明な点がございましたら、お気軽に当社までご相談ください。